Ak chce aktuálne majiteľ úspešne predať, je potrebné vyjsť s racionálnou cenou, upozorňuje odborníčka na reality

Napriek tomu, že úroky na hypotékach stále rastú a ECB avizuje, že v ich zvyšovaní bude aj naďalej pokračovať, štatisticky majú stále najväčšie zastúpenie pri kúpe nehnuteľností hypotekárni klineti. „Kupujúci majú v tomto čase väčšiu vyjednávaciu pozíciu – pokiaľ majú zabezpečené financovanie, vraví licencovaná realitná maklérka Silvia Čelková z realitnej kancelárie Riešime bývanie.

Aká je aktuálne situácia na slovenskom realitnom trhu? Hýbe sa, či stagnuje?

Realitný trh aktuálne stagnuje až mierne klesá. Predáva sa výrazne pomalšie ako rok dozadu, zintenzívnilo to určite aj letné obdobie. Leto zvyklo byť vždy slabšie ešte pred coronou, po pandémii boli nasledovné letá silné.

Kto v tejto situácii kupuje nehnuteľností, resp. kto si ich teraz môže dovoliť kúpiť?

Napodiv, štatisticky majú najväčšiu mieru zastúpenia neustále hypotekárni klienti. V druhom kvartáli dobiehali alebo ešte stále dobiehajú predschválené hypotéky, ktorým končí platnosť, pričom kupujúci chcú ešte využiť atraktívnejšiu predschválenú úrokovú sadzbu.

Vysoké (a stále rastúce úroky na hypotékach) sú problém. Zmenia nejako štruktúru záujemcov o kúpu v najbližších rokoch? Aké zmeny možno kvôli tomu očakávať na trhu nehnuteľností?

Ilustračná snímka. Zdroj FOTO: pixabay.com

Zvýšené úrokové sadzby mimoriadne zasiahli kupujúcich jednotlivcov, prakticky mladý človek do 30 rokov s juniorským platom si skôr nemôže kúpiť nehnuteľnosť v Bratislave alebo je nútený požiadať o pomoc rodičov, alebo musí mať väčšiu časť hotovosti. Majoritnou skupinou kupujúcich sú a budú ľudia v produktívnom veku, väčšinou pár/manželia s dobrým príjmom.

Na akej hodnote môžeme podľa Vás očakávať tento rok vrchol úrokov na hypotékach a kedy?

Podľa aktuálnych vyjadrení bánk úrokové sadzby ešte jemne porastú, ale do konca roka neprekročia 5 %.

Je nejaký reálny predpoklad, že by sa úroky v budúcnosti ešte mohli dostať na tak nízku (takmer nulovú) hodnotu, ako boli v uplynulých rokoch, aj keď vieme, že tá situácia bola neštandardná?

V krátkodobom ani strednodobom horizonte to nepredpokládam, nenasvedčujú tomu zatiaľ žiadne okolnosti.

Silvia Čelková, licencovaná realitná maklérka z realitnej kancelárie Riešime bývanie. FOTO Archív SČ

Dáva táto situácia na realitnom trhu niektorej skupine (predávajúci/kupujúci) nejaké výhody?

Áno, kupujúci majú v tomto čase väčšiu vyjednávaciu pozíciu – pokiaľ majú zabezpečené financovanie. V aktuálnej situácii je možné kúpiť atraktívnu nehnuteľnosť v dobrej lokalite za príjemnú cenovku. Investiční kupujúci vedia teraz slušne uložiť svoje peniaze.

Ukazuje sa, že ceny nehnuteľností klesajú. Kde klesli najvýraznejšie?

Ak sa bavíme o segmente nehnuteľnosti, markantný pokles pozorujem v oblasti secondhandového trhu, najmä panelových bytov. To, čo rok dozadu bol tzv. teplý rožok – 2 izbový byt – v tomto segmente vidím najvýraznejší pokles ceny.

Ako to vyzerá s nehnuteľnosťami v Bratislave? O koľko v priemere klesli ceny nehnuteľností pri 1, 2 a 3 izbových bytoch?

Bratislava bude vždy unikátny trh. Aj keď pomalšie, ale predáva sa. Mimo hlavného mesta – naozaj stačí iba iné mesto/obec pár km od Bratislavy a trh sa správa výrazne inak. 1- až 2-izbové byty – tu vidím najvýraznejší pokles od 12 % až po neuveriteľných 20 % závisí od mestskej časti. Rodinné bývanie, tj. od 3-izbového bytu, a rodinné domy klesajú pomalšie.

Developeri vraj nechcú stavať ďalšie byty, nakoľko tie, čo postavili, nevedia predať. Dôvodom sú však aj vysoké predajné ceny, z ktorých nechcú upustiť. Vzniká začarovaný kruh…

Aktuálna situácia zasiahla nejeden cashflow developerov. Niektorí pri predaji „z papiera“ podhodnotili predajné ceny a rozdiel nedorovnali ani inflačnými doložkami, do toho neustále vysoké ceny materiálov, ale aj robotníckych prác plus doslova zo dňa na deň oslabený dopyt kupujúcich zapríčinený rastúcimi sadzbami na hypotékach spôsobili, že developeri pozastavili svoje naplánované projekty v horizonte 2-3 roky neskôr.

Je na Slovensku stále nedostatok nehnuteľností? Aké percento asi chýba a po čom konrétne je najväčší dopyt?

Áno je. Podľa dostupných štatistík absentujú desaťtisíce bytov v rámci celého Slovenska, pričom v Bratislave je tento stav najvypuklejší, keďže tu je neustále príliv obyvateľstva.

Ako to vyzerá s rekreačnými nehnuteľnosťami? Je o ne v tomto čase záujem? Nezhoršuje situáciu aj aktuálna otázka medveďov?

Dopyt je menej výrazný ako počas/po pandémii. Avšak menšie, technicky dobré chaty a rekreačné domčeky v lokalitách s dobrou dostupnosťou za atraktívnu cenovku si za pár týždňov nájdu svojho majiteľa. Keďže som predčasom predávala rekreačnú nehnuteľnosť, stretla som sa aj s touto obavou medveďov. Kupujúcich práve zaujímala bezprostredná lokalita, vyslovene všetci záujemcovia uprednostňovali chatu v zastavanej časti obce, nie niekde v extraviláne.

V prípad rekreačných nehnuteľností – klesli aj tam ceny? Ak áno, o koľko?

Evidujem náročnejší predaj pri veľkých rekreačných nehnuteľnostiach určených na podnikanie. Ak chce majiteľ úspešne predať, je potrebné vyjsť s racionálnou cenou, ktorá osloví investičných kupujúcich. Pokles cien je veľmi individuálny, keďže sa väčšinou jedná o jedinečné nehnuteľnosti v unikátnych lokalitách.

2 165