Najviac klesli nehnuteľnosti v pôvodnom stave. Second handy stratili už do 10 percent, novostavby si ceny držia

Už niekoľko mesiacov zažíva realitý trh turbulentné obdobie. Ceny nehnuteľností, ktoré boli aj vďaka nízkym úrokom na hypotékach, hnané do astronomických výšok, začali svoj pokles. Podľa odborníčky, licencovanej realitnej maklérky Silvie Čelkovej z realitnej kancelárie Riešime bývanie, nastal najvýraznejší pokles cien u pôvodných stavov, následne u panelových bytových domov a rekreačných nehnuteľností.

Ako vidíte rok 2023 na realitnom trhu, čakajú nás zásadné zmeny? Čo môžeme v tomto roku očakávať?

Zásadné zmeny už nastali v minulom polroku, situácia sa o niečo ešte zintenzívni do leta, potom predpokladám, že sa trh zastabilizuje. Tí, čo potrebujú riešiť bývanie, nie investíciu, riešia a budú riešiť kúpu a predaj nehnuteľnosti naďalej.

Začala výstavba nájomných bytov. Aký odliv záujemcov sa do týchto nájomných bytov predpokladá? Môžu ovplyvniť nájomné byty ceny komerčných nájmov smerom dole?

Aktuálne sme na úplnom začiatku. Kým budú prvé byty obývateľné, prejde ešte nejaký ten rok. Byty sú určené pre skupiny s nižšími príjmami, veľa záujemcov kvázi prepadne cez sito kvôli podmienkam. Zároveň nie pre každého človeka je táto možnosť zaujímavá, potreba vlastniť nehnuteľnosť je u Slovákov stále veľmi silná. Ceny komerčných nájmov to ovplyvní až v čase, keď ich bude naozaj dostatok a pre väčšinu záujemcov.

Zostaneme ešte pri komerčných nájmoch. Ceny nájmov v minulom roku rástli, jednak aj kvôli energiám a jednak pre zvýšený dopyt od utečencov, ktorí hľadajú bývanie. Čo sa prepodkladá pre tento rok? Pôjdu ešte nájmy vyššie alebo sa už zastabilizujú?

Príliv ľudí z Ukrajiny už nie je taký nárazový ako minulý rok, tu predpokladám zastabilizovanie. Toto obdobie praje nájmom, byty sa rýchlo obsadzujú, majitelia si môžu pýtať ceny ako z obdobia pred coronou a keď majú viac záujemcov, kľudne o budúcom nájomníkovi môže rozhodnúť ním ponúknutá vyššia cena, ako je trhová. Zvýšené ceny nájmov môže spôsobiť fakt, že sa zväčšuje skupina obyvateľstva, ktorá je už neúverovateľná za aktuálnych hypotekárnych podmienok.

Ako to vyzerá s cenami nehnuteľností? Zvyšujúce úroky na hypotékach spravili dopyt po bývaní nedostupnejším. Je vidieť už pokles nadol? Na akej úrovni sa pohybuje?

Prvotný pokles a stagnáciu sme zaznamenali u nás ešte minulý rok pred letom. Od septembra sa o poklese začalo hovoriť celoplošne. Je potrebné rozlišovať o aké druhy nehnuteľnosti sa jedná. Aj v sekcii bytov sú poklesy rôzne – novostavby si ceny držia, second handy klesajú výraznejšie, iná situácia je pri rekreačných nehnuteľnostiach, iná pri domoch. Pri starších bytoch sa môžeme baviť o poklese v rozpätí 5-10 %.

Silvia Čelková, licencovaná realitná maklérka z realitnej kancelárie Riešime bývanie. FOTO Archív SČ

Otázka, na ktorú chce poznať odpoveď asi každý – kupovať alebo čakať, že ceny pôjdu ešte dole? Ako sa rozhodnúť, keď sa síce očakáva, že ceny môžu ísť ešte dole, na druhej strane bude zrejme rásť aj percentuálna miera na hypotékach?

Vždy je dôležitá otázka: Prečo kupujem? Chcem bývať? Chcem uložiť finančné prostriedky? Musím sa presťahovať do iného mesta? Keď človek „musí“, odporúčam nelámať si hlavu tým, že sú vyššie úrokové sadzby, treba riešiť svoju životnú situáciu. Dokonca v tomto období si kupujúci môžu vyberať aj zo širšej ponuky nehnuteľností bez časovej tiesne, čo je vcelku príjemné. Investiční nákupcovia sú vo výhode, môžu vyčkávať. Otázne je, či budú vedieť vyhodnotiť, ktorá je tá „pravá“ investičná nehnuteľnosť a kedy je ten správny čas zrealizovať nákupné rozhodnutie…

Ktoré nehnuteľnosti zažívajú výraznejší prepad cien a prečo?

Osobne vidím najvýraznejší pokles cien u pôvodných stavov, potom u panelových bytových domov a rekreačných nehnuteľností. U pôvodných stavov vidím problém v následných drahších rekonštrukciách, na ktoré hypotekárnym kupujúcim už neostávajú peniaze. Z pohľadu investičných kupcov sa znižuje potenciálny zisk, z ktorého sa ukrajuje kvôli vysokým cenám stavebných materiálov, ale aj vysokej cene za stavebné práce.

Môžeme očakávať prepad cien na realitnom trhu na úrovni, ako to bolo v roku 2008? V čom je situácia podobná a v čom je iná?

Nie, a ani to nikto nechceme. Znížila by sa hodnota našich majetkov a tí, ktorí by boli nútení realizovať transakcie, by krvácali. Trh funguje v cykloch – aktuálne nastáva prirodzená a zdravá korekcia najmä kvôli zvyšujúcim sa úrokovým sadzbám a iným faktorom z makroprostredia.

Do akej miery na náš realitný trh stále vplýva vojna na Ukrajine? A keďže sa nepredpokladá, že by ozbrojený konflikt v najbližších mesiacoch mohol utíchnuť, ako sa ten vývoj môže u nás ešte odrážať?

Skoro po roku vypuknutia konfliktu môžem skonštatovať, že najvýraznejšie bol a je ovplyvnený trh nájmov. Na strane predaja sa medzi kupujúcimi objavujú ľudia z Ukrajiny, ale dovolím si tvrdiť, že je to mizivé percento. Dokonca možno na úrovni z pred konfliktu alebo na úrovni záujemcov z iných krajín (Srbsko, Maďarsko atď.), čo je úplne prirodzená miera záujmu.

V súvislosti s rastúcimi úrokmi mnohí zvažujú, keďže sa zvyšujú splátky hypoték, či nasporené financie použiť na predčasné splatenie hypotéky, alebo využiť úspory iným spôsobom, trebárs do nejakej investície na realitnom trhu?

Novostavby si ceny držia, second handy klesajú výraznejšie. Zdroj FOTO: pixabay.com

Je to individuálne. Posledné roky sme tu mali obdobie historicky najnižších úrokových sadzieb. Veľké množstvo ľudí si zafixovalo skvelé úrokové sadzby na viac ako 5 rokov a bolo by dosť neekonomické riešenie takúto hypotéku predčasne splatiť. Odporúčam mať rýchlo dostupnú finančnú rezervu a finančné prostriedky nazvyš nejakým iným spôsobom zhodnotiť – podielové, realitné fondy, kúpa bytov vo výstavbe, pozemkov… Možností je viac, závisí od rozpočtu.

Aké úročenie na hypotékach v tomto roku reálne predpokladáte?

Koncom roka 2022 som očakávala sadzby okolo aktuálnych 4 %, čo je stále atraktívna a najmä zdravá úroková sadzba. Tento rok sa budeme hýbať okolo 5 %, verím, že viac neprekročíme a nebudeme nasledovať našich susedov.

Je ešte atraktívne vložiť financie do investičných bytov? Kedy ešte áno a kedy už nie?

Opäť závisí od toho, aké financie – vlastné alebo požičané z banky? Investujem na 5 alebo 15 rokov? Ak mi má teraz ležať na bežnom alebo aj termínovanom účte hotovosť, výnosnejšou alternatívou je využiť znižujúce sa ceny nehnuteľností. Ak si zoberiem hypotéku s vysokým percentom na investičný byt, v ktorom budem aj bývať, pričom moje mesačné náklady ma dostávajú do diskomfortu, toto nie ideálne investičné rozhodnutie. Alebo bývam vo vlastnom a mám skvelú príležitosť na kúpu unikátnej nehnuteľnosti za výbornú cenu, tak aj kúpa na 4-5 % hypotéku môže byť skvelou investíciou…

1 642